درصد مشارکت در ساخت چیست و چگونه به‌صورت اصولی محاسبه می‌شود؟

راهنمای جامع تعیین درصد مشارکت در ساخت برای یک قرارداد حرفه‌ای، ایمن و بدون ریسک – کاری از گروه ساختمانی ایرابن

قراردادهای مشارکت در ساخت، به دلیل حساسیت‌های مالی، حقوقی و اجرایی، یکی از پیچیده‌ترین و در عین حال رایج‌ترین نوع همکاری‌ها در پروژه‌های ساختمانی هستند. یکی از مهم‌ترین بخش‌های این قراردادها، درصد مشارکت در ساخت یا همان قدرالسهم مالک و سازنده است. این درصد تعیین می‌کند که پس از پایان پروژه، واحدها یا سود حاصل از ساخت چگونه بین طرفین تقسیم شود.

متأسفانه بسیاری از افراد بدون بررسی دقیق و تنها بر اساس عرف بازار اقدام به تعیین درصد مشارکت می‌کنند؛ موضوعی که در سال‌های اخیر موجب بروز اختلافات جدی و حتی ضررهای سنگین برای هر دو طرف شده است. در این مقاله با همراهی گروه ساختمانی ایرابن به‌صورت کامل و کاربردی بررسی می‌کنیم که:

• درصد مشارکت در ساخت چیست؟

• آیا می‌توان به عرف بازار تکیه کرد؟

• چه عواملی روی تعیین این درصد اثرگذار است؟

• نحوه محاسبه صحیح درصد مشارکت چگونه است؟

• چه نکاتی باید رعایت شود تا قراردادی اصولی و محکم تنظیم کنیم؟

درصد مشارکت در ساخت چیست؟

درصد مشارکت در ساخت در واقع نسبت سهم مالک زمین و سازنده از پروژه است. این درصد مشخص می‌کند که:

• سهم مالک، براساس ارزش زمین او چقدر است؟

• سهم سازنده، براساس هزینه‌های ساخت، زمان و تخصص چقدر است؟

• هر طرف چند واحد یا چه میزان سود دریافت خواهد کرد؟

به‌عنوان مثال، در یک پروژه ۸ واحدی، اگر قرارداد ۶۰-۴۰ باشد، مالک ۶ واحد و سازنده ۴ واحد را تحویل می‌گیرد (یا معادل ارزش آن را).

بنابراین تعیین این درصد، هم جنبه مالی دارد و هم بر کل روند پروژه تأثیر مستقیم می‌گذارد.

آیا می‌توان برای تعیین درصد مشارکت در ساخت به عرف بازار تکیه کرد؟

پاسخ کوتاه: خیر.

هرچند عرف بازار یک راهنمای کلی است، اما اتکا کردن صرف به عرف کاملاً اشتباه و حتی خطرناک است.

چرا؟

چون هیچ دو پروژه‌ای مانند هم نیستند. پروژه‌ها تفاوت‌هایی اساسی دارند، مثل:

• ارزش زمین

• موقعیت ملک

• هزینه‌های اخذ مجوز

• کیفیت ساخت مورد انتظار

• تعداد طبقات مجاز

• ریسک‌های اجرایی

• زمان اتمام پروژه

• تخصص و توان مالی سازنده

بنابراین عرف بازار تنها می‌تواند یک دید کلی بدهد، اما ملاک اصلی باید محاسبه دقیق و توافق آگاهانه باشد.

گروه ساختمانی ایرابن توصیه می‌کند قبل از تعیین درصد:

• پروژه از نظر فنی بررسی شود.

• هزینه‌ها شفاف‌سازی شود.

• توان اجرایی سازنده ارزیابی گردد.

• مدت زمان اجرای پروژه واقعی‌سازی شود.

• آورده هر دو طرف دقیق محاسبه شود.

عوامل مؤثر بر تعیین درصد مشارکت در ساخت

برای تعیین درصد مشارکت، عوامل متعددی باید بررسی شود. در ادامه مهم‌ترین موارد را با جزئیات توضیح می‌دهیم:

۱. ارزش زمین مالک

مهم‌ترین آورده مالک در قرارداد مشارکت، زمین است.
ارزش زمین مستقیماً بر درصد مالک اثر می‌گذارد؛ زیرا هرچه زمین ارزشمندتر باشد، سهم مالک افزایش می‌یابد.

عوامل تعیین‌کننده ارزش زمین:

• موقعیت جغرافیایی و دسترسی محلی

• متراژ زمین

• عرض گذر

• تراکم مجاز

• میزان نورگیری

• منطقه شهرداری

• ارزش معاملاتی و قیمت روز

در مناطق ارزشمندتر، معمولاً درصد مالک بیشتر است، زیرا ارزش زمین معمولاً بیش از هزینه ساخت خواهد بود.

۲. هزینه‌های ساخت و ساز

سازنده تمامی هزینه‌های ساخت را تقبل می‌کند. این هزینه‌ها شامل موارد زیر است:

• هزینه مصالح ساختمانی

• دستمزد نیروهای اجرایی

• طراحی معماری و سازه

• کنترل پروژه

• کیفیت ساخت

• تجهیزات، آسانسور، نما و …

• هزینه‌های مدیریتی و پشتیبانی

هرچه کیفیت ساخت مورد انتظار بالاتر باشد، هزینه‌های سازنده افزایش یافته و سهم او نیز بیشتر می‌شود.

۳. هزینه‌های دریافت پروانه ساخت

پروژه‌های ساختمانی قبل از هر اقدامی نیاز به اخذ پروانه ساخت دارند. این مرحله شامل:

• هزینه عوارض شهرداری

• هزینه تراکم

• هزینه طراحی نقشه

• هزینه بازدید و کارشناسی

• هزینه‌های جانبی شهرداری

اگر سازنده پروانه را اخذ کند، درصد او افزایش می‌یابد؛ اگر مالک قبلاً پروانه گرفته باشد، سهم مالک بیشتر خواهد شد.

۴. هزینه پایان کار و خلافی

پس از تکمیل پروژه، برای دریافت پایان کار باید هزینه‌های زیر پرداخت شود:

• هزینه گواهی پایان کار

• پرداخت خلافی‌ها

• اصلاحات احتمالی

• هزینه‌های تأییدات نظام مهندسی

طبق عرف، پرداخت این هزینه‌ها بر عهده سازنده است، اما امکان توافق طرفین وجود دارد.

این هزینه‌ها نیز بر درصد مشارکت اثر می‌گذارد.

۵. مدت زمان اجرای پروژه

زمان، یکی از مهم‌ترین عوامل در تعیین درصد مشارکت است.
هرچه مدت زمان پروژه طولانی‌تر باشد:

• هزینه سازنده بیشتر می‌شود

• خواب سرمایه نسبت به سازنده سنگین‌تر است

• ریسک‌های پروژه افزایش می‌یابد

بنابراین پروژه‌های زمان‌بر معمولاً درصد بیشتری به سازنده اختصاص می‌دهند.

نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت

محاسبه درصد مشارکت در ساخت در واقع یک فرآیند تحلیلی است که طی آن:

1. آورده مالک

2. آورده سازنده

3. هزینه‌های پروژه

4. ریسک‌ها

5. مدت زمان

بررسی و سپس نسبت سهم هر طرف تعیین می‌شود.

در ادامه این محاسبات را به تفکیک آورده مالک و سازنده توضیح می‌دهیم.

محاسبه درصد مالک

برای تعیین سهم مالک، ابتدا باید ارزش زمین مشخص شود:

• ابتدا قیمت روز هر متر مربع زمین تعیین می‌شود.

• ارزش کل زمین محاسبه می‌شود.

• مدت زمان اجرای پروژه در محاسبه لحاظ می‌گردد (خواب سرمایه مالک).

• ارزش نهایی زمین در تحلیل قرارداد لحاظ شده و درصد مالک تعیین می‌شود.

اگر زمین ارزشمند باشد یا مالک پروانه ساخت را تهیه کرده باشد، درصد مالک بیشتر است.

محاسبه درصد سازنده

محاسبه سهم سازنده به عوامل بیشتری بستگی دارد. مهم‌ترین عوامل عبارت‌اند از:

۱. مبلغ بلاعوض

مبلغی که سازنده در ابتدای قرارداد به مالک پرداخت می‌کند تا تعادل آورده‌ها برقرار شود.

مبلغ بلاعوض:

• فرمول ثابت ندارد

• وابسته به توافق دو طرف است

• بر اساس ارزش زمین، هزینه ساخت و زمان تعیین می‌شود

هرچه بلاعوض بیشتری پرداخت شود، سهم سازنده کمتر می‌شود.

۲. هزینه‌های پروانه و عوارض ساخت

اگر پرداخت این هزینه‌ها بر عهده سازنده باشد، درصد او افزایش خواهد یافت.

۳. هزینه پایان کار و خلافی

پرداخت این موارد نیز می‌تواند سهم سازنده را افزایش دهد.

۴. هزینه‌های ماهانه اجرا

سازنده در طول پروژه به‌صورت مستمر هزینه‌هایی انجام می‌دهد، مثل:

• مصالح

• دستمزد

• نظارت

• مدیریت پروژه

• مالیات‌ها

• نگهبانی کارگاه

• حمل‌ونقل تجهیزات

این هزینه‌ها نقش مستقیم در تعیین درصد دارند.

مثال ساده برای درک نحوه محاسبه

(مقادیر فرضی هستند)

• ارزش زمین مالک: ۲۰ میلیارد

• هزینه کل ساخت: ۱۵ میلیارد

• هزینه پروانه: ۱.۵ میلیارد

• مبلغ بلاعوض: ۱ میلیارد

• مدت زمان ساخت: ۲۴ ماه

جمع آورده مالک = ارزش زمین = ۲۰ میلیارد
جمع آورده سازنده = هزینه ساخت و پروانه – بلاعوض = ۱۵ + ۱.۵ – ۱ = ۱۵.۵ میلیارد

بنابراین نسبت مشارکت:

• سهم مالک ≈ 56%

• سهم سازنده ≈ 44%

همین مثال نشان می‌دهد که درصد مشارکت کاملاً وابسته به محاسبات دقیق و واقعی پروژه است.

چرا تعیین درست درصد مشارکت اهمیت دارد؟

زیرا در صورت محاسبه غلط:

• قرارداد ناعادلانه خواهد بود

• یکی از طرفین دچار ضرر مالی جدی می‌شود

• ساخت پروژه دچار تنش و توقف می‌شود

• طرفین درگیر اختلاف حقوقی می‌شوند

• پروژه از زمان‌بندی عقب می‌افتد

• فروش یا تحویل واحدها با مشکل روبه‌رو می‌شود

گروه ساختمانی ایرابن با تجربه صدها قرارداد موفق مشارکت در ساخت، همیشه توصیه می‌کند:

درصد مشارکت باید علمی، دقیق، و بر اساس محاسبه واقعی تعیین شود، نه عرف و احساس.

جمع‌بندی

درصد مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین بندهای قراردادهای مشارکت است و باید با در نظر گرفتن تمام عوامل زیر تعیین شود:

• ارزش واقعی زمین

• هزینه‌های ساخت

• هزینه‌های پروانه و عوارض

• هزینه پایان کار

• مبلغ بلاعوض

• مدت زمان ساخت

• کیفیت و توان سازنده

• میزان ریسک پروژه

اتکا کردن صرف به عرف بازار یک اشتباه بزرگ است. قراردادهای موفق، آن‌هایی هستند که بر پایه محاسبه دقیق، شفافیت مالی و توافق منصفانه نوشته می‌شوند.

با کمک تیم متخصص گروه ساختمانی ایرابن می‌توانید:

• درصد مشارکت پروژه خود را دقیق محاسبه کنید

• قراردادی اصولی، ایمن و بدون ریسک تنظیم کنید

• از اختلافات احتمالی جلوگیری کنید